近几年来，北京市商品住宅价格一直是全社会关心的热点问题。房价高低直接关系到以下三方的利益：一是影响购房人的居住质量；二是影响政府的税收；三是影响开发企业以及关联企业的利润，房价是一个平衡器，只有较好地反映上述三方利益的房价才是合理的房价。
住房是一种具有较强垄断性、储存性的商品，其价格的形成具有特殊性，放任还是干预将直接影响价格水平。
-房价是否合理
需要完善的市场来验证
北京市商品住宅开发建设是从统建住宅发展演变而来。1992年以前北京市住宅供给绝大部分靠自建联建，最多时商品住宅仅占全市住宅供应量的30%，且实行政府定价。1992年至1998年商品住房供应量增至50%左右，价格放开，由市场来调节。
1999年商品住宅供应量首次大幅度超出自建联建竣工住宅，随着住房实物分配的终止，住房供应将全部实现市场化。
随着房改的深化和经济适用住房建设的实施，北京市房价水平迅猛增长的势头已得到遏制，价格进入盘整期。
据统计，1990年至1997年北京市商品住宅平均价格由每平方米1700元增至5478元，增幅年均达18%以上。随着单位停止实物分房和经济适用住房推出，1998年房价首次出现下降，比1997年下降13%，降幅709元／平方米。1999年与1998年房价持平。随着住房货币分配的实行，经济适用住房的推出和存量住房上市，我市房价进入盘整期。
房价水平趋向合理化，适应需求的低价位商品房仍供不应求。
房价水平的合理化表现在两个方面：一是平均水平的合理化。近三年个人购房的平均价在4000元左右，单位购房的平均价由6000元下降到5000元左右。根据近几年的个人购房情况分析，4000元的房价是大多数消费者能够承受的价位，也是以成本费用为基础的合理定价。二是房价的地段分布趋向合理化。
从市场需求看，位置合适、交通方便、设施配套齐全，价位在3000元—4000元／平方米之间的普通商品房仍然供不应求，短缺矛盾一直没有得到缓解。由于这部分住房严重短缺，部分住房形成的市场高价便成了社会关注的焦点，上上下下都企盼着北京房价赶快降下来，当务之急，政府应该迅速组织低价位商品房投入市场，平抑需求。
-房价的构成要素
及其存在的三个特性
北京市的房价主要由四大块构成：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。
构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项。
费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。
对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。
销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。
现行的房价款构成存在严重的随意性、虚假性和差别性。成本费用的列支随意性大，如建安工程费，多层为603—1367元／平方米，造价相差近一倍；高层1700—2206元／平方米，每平方米相差500元。开发企业利润账面值低甚至为负数，有一定的虚假性。如某开发公司建设的小区利润为负的450元／平方米，项目管理费、财务费用和建安费，列支数额有一定的虚假性，如按同比支出建安费、管理费和财务费，其实际赢利361元／平方米。照此推算，该公司可获利1.41亿元。
差别性主要表现在征地拆迁补偿费，从几百到几千元。如此巨大的差别性对规范征地拆迁补偿费、实现土地费用真实化带来了很大的难度。
-影响房价水平的各种因素
北京市房价相对于全国其他城市而言偏高，相对于北京市居民的平均收入亦偏高。决定房价起点的因素是成本、费用和流转税，形成房价水平的因素是供求。
集团购房是导致北京市房价偏高的根本原因。
集团购房一直支撑着北京市强劲的住宅市场需求，这是北京市房价偏高的根本原因。通过以下两个小区情况的对比也能看出需求是决定房价最终水平的决定性因素。位于南三环外的某小区和位于北四环外的某小区，前者的住房成本费用为3764元／平方米，售价4064元／平方米，毛利为300元／平方米；后者成本费用为5513元，售价6353元／平方米，毛利为840元／平方米。由于北城环境要优于南城，在需求的影响下后者的毛利要高于前者。如果前者要获得相同的毛利，就要将价格提到4600元／平方米，其结果是购房人会大大减少。
随着房改的深化和居民收入的提高，集团购买力相对比例逐步减弱，个人购房的比例由1995年的12%上升到1999年的56%。由于个人购房更具理性化和选择性，伴随着房价也由上升进入下降和盘整。
从个人购房的区域分布上看，仍然很不均衡。据统计，在二三环的小区中，集团购房比率占99%，个人购房只占1%，由于城区住房供给量不大，而集团购房能力又十分强劲，因此，城区房价一直居高不下。
成本费用决定价格的起点，降低成本并不意味着能降低价格。
成本费用是构成价格的刚性因素，决定价格的起点。在降低房价方面认识上始终存在一个误区，不少人认为只要降低成本费用(政府的行政性收费)，房价就会降低。只有在住宅市场供需平衡或供过于求的情况下，降低成本费用才会降低价格。否则，降低成本费用并不会降低价格，只会增加开发企业的利润和政府的税收，消费者并不能得到降低成本和费用的好处。
此外，供求还会影响成本费用的变化。市场需求好，房价上升。开发企业为满足生产，会增加筹集成本，财务费用会上升，为加快拆迁，会增加拆迁补偿费用。为开发企业服务的施工企业、材料生产企业也要分享房价上升的好处，趁机提高施工费和材料价格，导致开发企业生产成本增加。因此，控制价格也有利于降低社会总成本，尽量减少搭车行为。
-完善市场，合理定价
能否使房价降到与居民购买能力相适应的水平，关系到群众居住条件的改善，关系到进一步深化房改方案的实施，关系到能否将住宅业培育成为新的经济增长点和消费热点。
北京市房价偏高是集团需求拉动、成本推动、政策不完善和市场竞争4个因素共同作用的结果。强烈要求政府干预房价的呼声越来越高，完全实行计划管理，会造成市场有价无市。完全由市场调节，但房地产市场存在天然的垄断性，供需双方难以协调。由于住宅产品生产存在垄断性和周期性，降低房价，不能指望单项措施发挥作用，也不能指望在一年内见到明显的效果，必须坚持综合治理。
增加供给，引入竞争，破除垄断，使利润平均化规律发生作用。
目前的商品住宅只有开发企业一条供应渠道，由于住宅产品具有良好的储存性，在保证利润不减少的前提下，开发企业都会选择高价少销的营销策略。只有增加供给引入竞争，破除垄断，才能使利润平均化规律发生作用，开发企业才会有降价的压力和动力。
增加供给，目前有三种方式：一是政府指导开发，如目前的经济适用住房建设。此外，在目前的情况下，政府最有效的干预就是组织低价商品房开发，由政府组织一级土地开发，以限定售价的方式卖给开发企业或其他经济组织进行开发。二是动员组织民间存量住房上市增加供给，主要政策是清理目前的住房上市政策，取消对产权人上市繁杂的准入制度和苛刻的收益分配规定。三是鼓励更多的投资人进入房地产开发。
在竞争性的市场形成后，降低成本费用能够有效地降低房价。
就目前的开发成本构成情况看，降低成本还有很大的潜力。主要从以下方面着手：
加强政府对土地的管理，研究制定市区两级政府实施土地统一开发供应的具体办法，组建基础设施投资公司。
区分公益性和经营性拆迁，减少拆迁搭车，降低拆迁成本。
引入公开性的施工招标机制，降低建筑工程费。
完善房地产开发企业的财务会计制度，严格管理费、财务费及销售费的列支，杜绝开发企业隐藏利润。
对小区配套性的基础设施实行有偿使用，逐步取消一些行政性收费和不合理的摊派。
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