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寿险大佬低调切入养老地产收益何来

[ 2013年1月7日10:46 ]　来源:[ 楚天金报 ]　刘晓杰　　双击自动滚频

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继万科、保利等房产企业纷纷发力养老地产后，现在连人寿、泰康等寿险企业也相继传出了“盖房子”的消息。不过，它们瞄准的不只是卖房子的钱，更是和购房人一道，盯着日益临近的老龄化时代带来的养老服务业巨大的钱景。相较京、沪等一线城市，目前武汉养老地产的发展速度和规模均逊色不少，但进入这一领域的企业越来越多。

　　平均千名老人30张床位

　　在看了几家福利院后，80岁的张素青老人近日还是决定在江汉区一家民营养老机构安顿下来，每个月花费2000元不到。“环境好一点的，价格都在3000块钱以上，确实住不起”，老伴去世多年，月退休金只有千余元的她，将自住房屋变现后才得以住进来，“这里人多热闹，生活也方便”。

　　武汉市民政局人士昨介绍，武汉市60周岁及以上的老龄人口已达到132.05万，现有各类福利机构431家，基本上就是每千名老人30张床位的水平。“参照国际成熟养老市场经验，60周岁及以上老龄人口中将会有5%－7％选择机构养老。”

　　中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，我国养老市场的商机有望增至13万亿元。显然，这将催生一个庞大的商业蓝海。

　　应该说，武汉市对此是有中长远规划的，到“十二五”末期，武汉市打算将福利机构拥有的床位数扩到8万张。而目前，这一数字仅为4万余张，刚过半数。市场缺口不言而喻。

　　准备填补这一缺口的，不只是政府和民营机构的专业养老院。实际上，除满足基本需求之外，国内养老地产领域已出现各种不同档次的产品，商家们从拉长产业链的考虑，甚至已经将其演化成一种相对保守的投资理财工具。

　　以前从事过民营福利院试点的武汉侨亚置业集团正是其中之一。该公司董事长陈祖桥相信，养老地产正在凸显它的商业价值，“可以说，养老地产已经开始逐步进入收获期”。

　　陈祖桥说，养老地产项目潜在的市场需求与对福利院养老床位的需求一样，很大。“根据我们掌握的数据，仅在武汉，我们的目标客户就有7万到8万人”。

　　上述人士的观点，不论是在房地产开发行业，还是在其他行业乃至政界，都颇具代表性。在此预期下，各路资本逐鹿养老地产领域有点大势所趋的意味。

　　公开资料显示，去年以来，仅国内寿险业投资养老地产的步伐就明显加快，业内估计入市资金规模已超过千亿元。

　　市郊养老地产悄然布局

　　记者走访发现，到目前为止，除侨亚集团位于蔡甸区和江夏区的两个共计100亩的养老地产项目已投入运营之外，合众人寿规划投资80亿元、总占地面积达5平方公里的“合众人寿健康社区”一期工程正处于建设过程之中。其他的养老公寓项目基本上还未成规模。

　　恒大地产武汉公司品牌总监李永和说，养老地产的物业形态主要是别墅和低层建筑，而且对地段、环境等有相对特殊的要求，该公司在武汉尚未涉及这一领域。

　　万科在武汉的养老地产项目也刚起步，公司相关负责人介绍，位于东湖高新区的花山养老住宅项目目前尚处于调研规划阶段。

　　大佬的谨慎是不无道理的。侨亚集团董事长陈祖桥坦言，跟其他地产形态相比，养老地产的前期投资比较大，但回报周期长，很多都在5年到10年。在普通商业地产远未走出困境的大背景下，开发商对这一领域不感冒，在情理之中。

　　也就是说，盈利难，尚无成熟、稳健的盈利模式是养老地产行业的最大难题。

　　作为武汉第一家专注养老地产的企业，侨亚董事长陈祖桥坦承，自2001年进入该领域以来，直到2007年才开始盈利，“主要是前期成本高。一方面，土地和普通商品房一样，也得从公开市场上招拍挂。另一方面，每张床位每个月的运行成本都在2000元左右”。

　　同时，有业内人士还表示，与其他地产类型相比，养老地产盈利模式比较单一，“主要靠后期运营来获取长久、稳定的利润”。

　　对此，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政指出，尽管地产业已看到养老地产的商机，“但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没看到”。

　　同时，他还表示，考虑到养老地产的特殊功能，政府在土地取得、贷款融资和税费减免等方面也应该推出优惠政策。

　　尽管养老地产未来可期，但也有业内人士直言，在涌动的投资热情之外，投资者也需要考虑到风险。

养老地产收益何来

　　养老地产是不是一块甜饼？如果是，如何才能吃到？这是很多去养老地产售楼部咨询的投资人普遍问到的问题。

　　中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，老年人正处于收入减少期，这部分群体的投资目标首先是稳健、安全，收益方面的考虑应该退居其次。基于这一点，赚这一部分老人的钱，不仅要考虑到他们的承受能力，更要考虑回报的周期。

　　以侨亚集团旗下位于汤逊湖畔的一个成熟养老地产项目为例。该养老项目产品全部为40年产权、60平方米以下的小户型精装修房，2010年上市。“当年，每平方米市场售价在5000元左右。目前，周边毛坯房售价在6000元左右”。据此计算，上述养老地产项目因升值带来的平均年收益率为10%。较之于银行一般金融类产品，这类养老产品即便有吸引力，也不算特别大。

　　但该公司总经理杨淑芳认为，投资这一领域的人，除了看重养老公寓本身的地产价值有上升预期之外，对那些购买但从不打算自住的纯投资者而言，若干年后可能获取的不菲的租金收入，也是考虑的重点。按照最新市场报价，上述汤逊湖养老地产项目，一套50平米的精装修公寓，其月租金在1000元左右。“考虑到今后福利院床位的紧缺，出租收益的提高应该是可以预期的事，”有购房人这样认为。

　　更何况，从一些养老地产项目的置业者结构来看，更多的购买者并未将养老公寓看作是一项理财的产品。“统计显示，我们产品的购买者中，有超过八成是50岁左右的中年人群”，据杨淑芳介绍，绝大多数购买者是打算未来自己居住的，在自己入住前，也可以提供给家中的长辈养老。当然，这一切有一个前提，就是未来的管理要能跟得上。”

　　链接:养老地产

　　顾名思义，养老地产，就是从其所处区位、房型设计等方面完全是为老年人的需求配套的一种房子。

　　具体而言，这类地产形态完全不同于旧有的、单一的、一次性的“租”或“售”模式，而是实现品质地产和优良管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护一条龙。开发商相对今后的管理和运营商而言，重要性指数是居后的。完善的设施设备和专业管理服务团队，是决定这类地产能否获得预期收益的两大关键。

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寿险大佬低调切入养老地产 收益何来

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