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孟晓苏：“以房养老”只是小众产品

[ 2013年10月14日10:15 ]　来源:[ 中国房地产报 ]　　　双击自动滚频

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“‘以房养老’只是一种保险产品类型，它是老年人自愿参加的，不是全社会的政策。”10月8日，作为我国最早倡导“以房养老”的人，汇力基金董事长孟晓苏在接受中国房地产报记者专访时表示。　　在孟晓苏看来，“以房养老”包括租房养老、卖房养老、分享养老等七种方式，多种“以房养老”模式是为有房和有意愿的老年人或其子女提供的一种自愿选择的补充养老方式。要鼓励保险公司推出这一产品，这样老年人才有所选择。　　中国房地产报：“以房养老”自2003年被首次提出到近日国务院常务会议提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的要求，这一政策被搁置了10年之久，作为中国提出“以房养老”的第一人，您认为这一政策迟迟未能落地的原因是什么？　　孟晓苏：导致“以房养老”政策迟迟不能落地的主要原因是来自保险公司的顾虑，表现在三方面：一是当时还没有《物权法》，相关主管部门担心抵押房产缺乏法律保障，担心70年房屋产权到期后国家不给延期；二是当时居民持有第二套房产尚不属普遍现象，加之受“房价会跌”传言的影响，诸多保险公司内部人士普遍担心房价下跌将加大保险公司的风险；三是保险公司担心老年人大多会把房屋传给自己子女而不愿参加此种养老保险。　　中国房地产报：10年前这项政策的推动面临诸多顾虑,目前国内是否具备了推行“以房养老”的成熟条件呢？　　孟晓苏：当年诸多未设立的法律法规在10年后的今天都已健全、规范，特别是2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这从法律上保障了住宅的长期物权。　　另外，全国城镇房价普遍上涨，尤其是保监会文件所提出准备率先开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之多。且目前我国人口老龄化现象更为严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要与可能。　　由此看来，如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。　　中国房地产报：目前社会上存在对“以房养老”的定位不理解的倾向，有观点甚至认为政府推行此模式是在推卸责任或是为弥补养老金缺口的一种做法。您如何看待此种倾向和观点？这类产品适合在哪一类老年人群中首先推广？　　孟晓苏：早前曾有人担心养老金缺口问题，误认为推行“以房养老”是政府推卸责任的做法，实际上，养老金缺口问题与“以房养老”并不是一回事。众所周知，我国养老主要是由政府兜底，“以房养老”不是一种代表全社会的养老政策，而只是其一种有益补充。它是人们自愿选择的一种保险产品类型，属于一种小众产品。没房没钱的老年群体由政府管，而“以房养老”这一保险产品则较适合于有房没钱的老年群体。　　在试点人群的选择上，为避免子女继承问题，我国可借鉴台湾“以房养老”的经验，即首先从无子女家庭和“失独家庭”开展试点，今后再根据需要扩大到有此愿望的其他老年人家庭。　　据目前的粗略估算，我国无子女和“失独”老年人约有2000万，假设这其中有30%的老年人愿意入保，我国就有600万无子女或“失独”老人愿意尝试“以房养老”，这个数字堪称宏大，要知道美国实行“以房养老”这么多年了，至今才有不到150万户家庭愿意参与。　　中国房地产报：“以房养老”是否完全适合我国的实际情况？　　孟晓苏：事实上，“以房养老”有很多种形式，包括租房养老、卖房养老、分享养老、托房养老、缩房养老、银行借款、抵押保险等都可统称为“以房养老”。　　2003年，我国当时提出的是“反向抵押贷款”，人们误以为是银行来操作，其实更准确的表述应是“反向抵押养老保险”，是由保险公司来操作的。其实在国外也可通过银行抵押，因为国外的老年人没有房子也可以有养老金作保障。　　但中国“以房养老”更适合作为一种险种，即由保险公司来操作，房子涨价后老年人也可以分享利润。　　我国实行多年的低收入政策，使绝大多数老年人均未留下过多积蓄，只能靠退休金维持生活，而国家与社会为其提供的退休金也是很有限的；加之我国多年来寿险业务欠发达，政府想靠寿险来保障老年人的生活也不现实。　　随着十几年来公房出售与住房商品化的发展，以及大中城市房价不断升值，多数老年居民都拥有了具备较大价值的房产。这笔凝固资产如果能够盘活，完全可以弥补低收入政策及寿险业务带来的历史缺憾。“反向抵押养老保险”项目一旦设立，将使拥有房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。　　中国房地产报：“以房养老”在具体操作上是否存在诸如房屋估值不好定价的问题？　　孟晓苏：房屋的评估在当下确实是一个难题，房屋评估值可能在买卖双方各执一词，保险公司因为是卖产品，处于强势，老年人则处于弱势。　　但老年人也有权利对抗保险公司，因为保险公司采取多元化发展模式，且彼此之间存在竞争，老年人可在诸多保险公司中进行选择、比价。待房屋增值后，若保险公司不分给老年人房屋增值利润，老年人也可将业务转到其他保险公司去。此种格局迫使保险公司只能按事先规定标准与投保“以房养老”的老年群体分享房屋增值利润。　　另外，到底是把房子卖了还是反向抵押，也可由老年人酌情而定。
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