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陈东升百亿豪赌 “高洋上”养老抓住中产的心？

[ 2014年4月11日10:46 ]　来源:[ 理财观察 ]　　　双击自动滚频

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中国的中产阶层，想要什么样的退休和养老生活？　　这事儿，泰康人寿董事长陈东升已经惦记了近10年，从去年开始接连放出“大招”。　　4月3日，泰康人寿在上海的首个养老社区——泰康之家·申园的养老生活体验馆高调开幕，这是继去年北京的泰康之家·燕园启动后，泰康人寿第二个正式落地的养老社区项目。　　两个项目均耗资不菲。　　作为泰康人寿在华东区域的旗舰项目，位于上海松江新城核心区的泰康之家·申园预计开业时间为2016年，整个项目将分两期开发，总投资42亿元，总建筑面积达22万平方米，可提供约2400户养老单元。位于北京昌平的泰康之家·燕园，总投资也不少于40亿元，社区占地面积17万平方米，总建筑面积30万平方米，总户数约3000户，将于明年正式开业。　　同期建设中的还有广州泰康之家·粤园和三亚海棠湾度假社区，均可容纳至少1000户老人入住，其中粤园也预计于2016年开业。　　陈东升透露，以上四个养老社区的总建筑面积将达70万平米，总投资额为150亿元——这还仅仅是硬件投入。　　再看泰康为养老社区选择的合作伙伴，个顶个的“高洋上”：建筑设计——美国约翰·波特曼建筑设计事务所，全球最顶级建筑设计服务商之一；景观设计——加拿大WAA景观设计公司；社区战略顾问——CCRC（持续照料退休社区）概念创造者，美国ABHOW公司。　　今年3月30日，泰康之家还与美国绿色建筑委员会（USGBC）签署战略合作协议，成为国内首家与其建立战略合作伙伴关系的连锁养老社区建造及服务供应企业。并宣称，泰康每个养老社区都会申请美国LEED绿色建筑认证，且不低于金奖标准。　　“我们的标准，放到美国也是顶尖的水平。”陈东升拽的很。　　如此定位，做的自然是有钱人生意。用陈东升的话来说，就是“服务中产及以上的富裕人群”。2012年4月，泰康人寿开始推出与养老社区挂钩的“幸福有约终身养老计划”，这款寿险产品包括泰康人寿起价200万元（上不封顶）的保险产品和泰康人寿保险（和讯放心保）客户入住养老社区确认函两部分。　　客户可以选择年缴20万及以上，分10年支付；也可以选择趸交方式，不同支付方式产生的收益不同。这些客户将享有养老社区的优先入住权，也可以将权利转移给自己的父母或者配偶。　　而入住泰康养老社区之后，根据所选房型和服务，还会另有费用。比如北京燕园项目，每月最低费用就需7000元。　　尽管费用高昂，且到明年泰康之家第一期养老社区才会开放，但截至今年2月底，“幸福有约”已销售4500余单，2014年前两个月比去年同期增长250%。其中长三角地区，已售出1000多单。“去年整个泰康人寿的高端客户5000多名，现在已经过万了，主要就是‘幸福有约’带来的客户。”泰康人寿副总裁刘挺军称。　　签约客户中，据说有不少是金融业人士、企业家等高知、高管群体。在陈东升看来，这正是泰康近年来花功夫去琢磨中产人群需求所显现的成效。　　中产心思我来猜　　实际上，泰康有过一次早期的失败尝试。　　2008年1月，泰康在北京投资百万建立的泰康之家望京老年会所开业，主要提供入户老人护理服务。不过，由于缺乏充分市场调研，开业不久即发现望京社区多为年轻人居住，需求不足，最后只能无奈关门。　　吃螃蟹失败之后，陈东升率队到日本、美国等成熟市场考察，就盈利模式、投资模式等重要环节进行过长时间的探索。最终选择了将人寿保险与养老社区结合的“全新商业模式”，并将“为中产阶层服务的养老社区”作为泰康人寿未来的核心战略。　　“谁跟着中国的中产阶级走，谁就会发大财。”早在10年前，陈东升就放言。　　既然瞄准了目标人群，接下来，就是如何打动他们的心了。　　一个现状是，眼下国内的中产阶层，大都过着“中产但贫困的生活”，因为家庭大部分财产都用于配置房产。于是，陈东升力图从物质和精神需求两方面去搔到中产群体的“痒处”。　　“我们的产品可以用4句话概括：活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀。”陈东升说，这4句话加起来，卖的是生活，卖的是消费。　　比如，泰康养老项目的口号是：“富足而退，优雅一生”；泰康养老社区的定位是“世界级标准”的医养活力社区，并要打造成为中国市场化医养产业“第一品牌”。　　在养老社区的选址上，泰康的原则是：与子女距离近、自然环境好和周边配套完善。而泰康养老社区内除了五星级的酒店式公寓，包括专门的社区医院、护理、健身、餐厅、文化剧院、宗教、幼儿园、果园等多项服务和配套设施。　　医疗养老和活力养老是泰康养老社区的最重要特点。简而言之，就是在CCRC社区独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍四个基本业态的基础上，配建具备二级以上资质的老年康复医院，使得社区居民获得三个层次的医疗健康保障，一是健康管理，二是护理康复，三是通过泰康与当地三级甲等医院合作建立的绿色通道，获得高品质临床治疗服务。以目前在建的申园配套医院为例，该医院定位于二级康复医院，采用“大专科，小综合”模式，总建筑面积约3万平方米，将提供住院及护理床位超过400张，记忆障碍的护理康复将成为其特色项目。　　泰康养老社区的另一大卖点，是为客户提供候鸟式养老服务，这也是陈东升对于连锁养老社区的初始创意。　　为此，泰康计划共投资1000亿元，于未来5到8年，在全国建设15-20个高端养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期将达到20万客户规模。目前除上海之外，江苏、浙江也被确定为泰康养老社区长三角布局重点，已规划在杭州、南京、苏州、宁波等地获取项目用地，并结合当地文化和特色建设泰康之家连锁养老社区。　　至于候鸟式养老服务产生的客户迁徙问题，泰康之家管理有限公司总经理朱克强介绍，分时度假价格系统正在研发之中。　　产业链野心　　值得一提的是，去年6月泰康之家·燕园养老社区体验馆开幕之时，陈东升的展望是：未来10年打算投资700亿元，在全国推出15个连锁养老社区项目。　　计划赶不上变化。还不到一年，计划总投资额就追加了300亿元，并且整体投资时间缩短，养老社区数量增多。　　泰康显然有些迫不及待了。　　或许是今年以来“幸福有约”的热销给了泰康极大信心。而从另一个角度来看，越来越多的保险同行入局养老地产项目，也让陈东升倍感压力。　　据悉，近期合众人寿在上海奉贤、太平人寿在上海周浦都已经相中地块，计划建设养老社区。目前合众人寿在武汉投资建设的养老社区已落成，并开始试运营。此外，国寿、平安、新华、太保四大上市险企都将对养老产业有较大投入。　　“泰康面临的一大挑战是，能否在行业内保持领先主流地位。所以，我们必须保持敏锐的心态。”陈东升说。　　另一方面，医养产业可谓“超级蓝海”。据统计，2014年初中国有2亿60岁以上人口，接下来每年将平均增长1000万老年人口。而根据联合国网站的一项预测，到2025年，60岁以上人口将占中国总人口比例的20%！　　与急剧增长的中国老年人口数量成反比的，是国内养老资源的紧缺。有关研究报告指出，国内目前每千人拥有的养老床位数仅有20张，而发达国家的这一数字为60张左右。　　尽管如此，从目前来看，相比保险公司，其它行业资本对于养老产业的投资热情似乎没那么高涨。　　“养老社区的周期为8-10年，在此期间基本是不赚钱的。”陈东升认为，这不是个暴利的产业，而是和寿险一样，具有持续性、细水长流的特点。养老产业固定的长期现金流，与人寿保险资金是天然的配合，所以养老社区非常符合险企首先保证安全性、其次才是流动性的投资需求。“当然，资金雄厚、能承受得起如此长的回报周期的大保险公司会更有竞争力。”他强调道。　　对于养老社区的收益预期，陈东升很低调：“估算下来，未来平均能达到每年5.2%的投资收益率水平，就是我们可以接受的。” 　　随着连锁养老社区的拓展，泰康的另一大野心也随之显露——进入医疗健康产业。　　泰康人寿将在泰康之家连锁养老社区配套老年康复医院，在重点城市开设高端门诊和健康管理中心，并与国内外知名大学、医院、医疗研究机构等展开深度合作。目前，社区私立医院的牌照正在申请中。
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