中国人最热衷于买房子，可以说，中国居民平均78%的家庭资产就是房子，而对于北上广深这几个城市的居民来说，这个比例更是接近90%。
春节之后，楼市“小阳春”呼声渐起，一二线城市明显升温，房企的销售表现也暖意频现。很多人心中都有一个疑问，楼市是真回暖还是假回暖？未来，北上广深的房子还值得买吗？
房产投资风险已经大幅上升
一直以来，在老百姓心中，房子虽然是住的，但似乎投资的兴趣更大。对于投资者来说，买房追求的是房屋的增值和保值属性。而要想房子实现保值增值，就必须让房价的涨幅超过常规的通货膨胀或者说货币贬值速度。
过去的十几年，房地产发展迅猛，房价一路飙涨而来，连最没人气的三四五线城市房价都已进入“万元俱乐部”了，房产投资确实是人们财富迅速增值的良好手段。
但是，从2016年底开始，国家不断整治房地产，限购、限贷、限售、商签等政策层出不穷。调控重压下我们看到，北上广深这些一线城市的房价、成交量已经在回落。
进入2019年，很多城市房价已经处于维稳态势，仅有部分城市房价还处于试探性上涨，但涨幅不大。5月中旬，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。而不久前，呼和浩特、贵阳、丹东等几个城市因房价涨幅超过红线，已经被中央亮黄牌，419住建部又重申“房住不炒”。
这些信息足以可见，楼市的基调早已明确。中央对于地方楼市的态度：不能冷，也不能过热，房价可以涨，但是涨幅不能太高，换句话说，楼市允许小阳春，但是不允许入夏。
没有一个人敢预测，“房住不炒”的影响到底有多久，未来3-5年是否仍会坚定执行，这个是投资楼市最大的不确定性。
北上广深租金回报率垫底
另外一方面，根据近期媒体发布的《2018全球城市租金回报率》报告显示，在全球50个核心城市的租金回报率排名中，租金回报率最高的城市主要分布在美国、日本、澳洲和英国。其中达拉斯租金回报率高达9.76%，大阪租金回报率是7.28%和7.2%，金边的租金回报率是6.92%，盐湖城的收益率是6.47%。
而中国的北上广深四大城市，几乎垫底。其中，北京的租金回报率是1.58%，上海是1.49%，广州是1.72%，深圳是1.42%。
从这些数据中我们可以看出什么？
首先，目前中国北上广深的房子，其租金回报率，已经远远低于其他发达国家的租金回报率，换句话说，就是其价格相对值已经偏高。
此外，这些数据显示，如果投资北上广深的房子，一旦出现房价不再增长或者增长极其缓慢的情况，那么其投资回报率短期内也会非常低。
譬如说，现在上海的房子8万一平方，你买了一套100平米的房子，800万，如果你全款付清，然后你以每个月10000元租出去，每年你的租金大概是12万，那你的回报率只有1.5%，这还不如把这800万存在余额宝呢。
如果你贷款买房，例如说7成，按照贷款利率5%计算，你每年还要支付利息28万，即便减去收入的租金12万，你还要补16万左右，如果房价一直不涨，你其实就一直在亏钱。这点大家一定要保持高度警惕，如果你高杠杆投资买房，结果两年都没有大涨，答案可想而知！
所以，我认为，现在买房躺着赚钱的日子已经过去了，受内外部经济环境影响和各种政策的约束，无论从哪个方面来看，在短期内，靠炒房致富基本已无可能。除非你是刚需，否则，现阶段，如果仅仅是投资，那北上广深的房子，不是最好的时机！
本文作者：刘释骏，财富管理专家，毕业于北京大学光华管理学院，从事房地产咨询十多年，现转型财富管理，免费提供专业的房产投资、家族信托、保险经纪咨询，更多服务请关注公众号“刘释骏”。
