如果把疫情看做一次测试，联合办公交出了不同的答卷。
有人在呐喊，挺过即是春天，「看！客户正在来的路上」；有人开拓思路，转战线上流量平台招揽客户，「只要我够明显，就不怕客户看不见」；也有人饥饿交加，等待资本救援，「钱钱钱，给我钱」；还有人偷偷笑了，扩张好时机，「走过路过不能错过」……
在新三板挂牌的创富港就上演了抄底收楼、逆市开店的剧情。
近期新开4家门店，新增运营面积近万平方米。
创富港前身是一家IT企业，2008年转型进入联合办公领域，截至2020年3月，创富港在10个城市运营有180家商务中心，整体办公面积超26万平方米，员工规模逾1000人，2019年上半年的营业收入达2.54亿，是国内联合办公中体量较大的公司。
怀着对逆市扩张的疑问，选址中国与创富港副总裁唐伟进行了一番对谈。
疫情下的创富港
服务收入遽减7成，逆市新开2000个工位
选址中国：疫情给创富港带来多大影响？
唐伟：自大年初三开始，我们对疫情影响做出预判，这些预判在后来基本得到印证。在疫情爆发期，新签客户会大幅减少，违约客户会增加，这导致每个月的出租率会有8-10%的下滑，同时服务收入会大幅减少。
实际来看，受疫情影响，创富港2月份服务收入仅300多万，是正常情况的30%左右，整体出租率下滑到85%。但我相信出租率已触底，很快能回升到95%以上。这种极限的市场情况持续了1个月，进入3月后，创富港已基本恢复正常生产秩序，包括市场销售情况也基本稳定，是我们预判中最好的结果。
选址中国：北京1、2月份情况怎样？
唐伟：北京（注：含新店）1月平均出租率89.55%，2月出租率是84.84%。1月出现了85个合同违约，其中61个办公室租赁合同；2月违约66个合同，其中52个办公室租赁合同。退租企业以旅游业、教育培训、网络科技、广告类企业为主，有部分是个人准备设立公司，年前租办公室，打算年后开工，因疫情违约了。
选址中国：疫情期间，创富港新开了4个门店，为什么这个阶段还扩张？
唐伟：创富港一直坚持「稳中求快，以稳为先」的发展原则。我们并没有因为行业处于风口就跟随求快，反之也不会因为行业处于寒冬就保守经营。
我们的选址工作从来不会停止，在疫情基本得到控制时，各分部沉淀的一些优质盘源就申报开店。目前有广州红盾14-15楼2000多㎡；佛山依云置地广场6-7楼4000多㎡；上海汇阳大厦11楼2000㎡；深圳天吉大厦2D1569㎡；以及上海中融中心扩建一部分面积。一共新增了2000多个工位。
广州红盾中心
选址中国：北京有新增么？
唐伟：北京分部一直在选址， 2019年底开始接洽的两个项目测评数据符合我们的开店要求，目前签约条件基本谈定，正在拟定签约合同。
恰逢抄底时
租金下滑2成，免租期好商量
选址中国：现在是拿楼好时机吗？
唐伟：2019年至今是市场不景气的阶段，但出现很多质优价廉的盘源。相比之前的行情，商务核心区的租金下滑比例大概在15%-20%，偏远地区的写字楼租金下滑比例大概在20-30%。但商务核心区因为价格基数大，下滑的比例不多但金额反而更多。同时业主对免租期也给了更松动的态度，普遍可以增加1个月，部分业主也同意多给2个月。
整体上，与创富港合作的业主感受到我们高效准时以及稳定的付租能力，更喜欢与我们长期合作，业主续签率超过90%，还有很多盘源是业主再次主动推送给我们的。
选址中国：扩充门店的标准是什么？
唐伟：创富港的选址有一整套测评模型，在与业主签约之前，已完成对空间的分隔规划（可保证签约后即刻启动快速装修），并测算实际经营利润指标，合格才会签约。在经济发达越发达，房租及人工成本越贵的城市，更能体现联合办公的价值，所以我们扩充的门店以北上广深4个一线城市为主。
选址中国：是否担心新店入驻率过低？
唐伟：创富港一向倡导「高效率、低成本」，高效率就是指快速出租。关于新店入驻率，我们启动前置预营销，建立了全员营销机制，自主研发了「中介推荐微信端」系统，实现了中介伙伴与员工共同跟进客户的工作机制。这保证了我们新店按成长期指标快速满租，老店出租率又维持在95%以上，而且创富港连续多年保持着30%的扩张速度。
选址中国：下一步在北京有何发展计划？
唐伟：今年北京分部预计扩张6000平米以上。未来三年，北京将以每年20-30%的速度稳健扩张，分部团队负责人说有信心做到新店3个月内入驻率达到 90%。另外，今年还计划在北京安排专人组织会员互动活动，构建起有价值的互助社群，这一活动已经在广州和深圳启动。
联合办公未来
融资异常困难，走向两极分化
选址中国：一些联办企业出现大面积拖欠押金、房租的现象，急等融资输血。以您的经验来看，联办行业现在处境如何？想获得融资，容易吗？
唐伟：在2014-2015年国家大力支持，联合办公处于风口，大量从业者进入，但盲目扩张，又不善经营，导致2018-2019年行业整体出现很多负面新闻。受此影响，包括创富港想获得融资也变得困难。原本我们希望通过融资，在行业不景气时正好逆行快速扩张，实现3年扩张5倍以上的目标。
但创富港的经营性现金流非常棒，我们在2017年实现了同店Ebitda（税息折旧及摊销前利润）76.48元/㎡/月，2018年实现了同店Ebitda83.02元/㎡/月，2019年数据还在统计。因此即使我们融不到资，依靠自有资金也能实现每年35-40%的扩张速度。
选址中国：对疫情导致的业绩下滑，创富港采取了哪些应对措施？
唐伟：我们在不清楚疫情会持续多久时，需充分确保现金流的充裕，以实现企业极限情况下最长的生存期。创富港在预判疫情得到有效控制时，就启动了“千万元暖企活动”，在1年内向受到疫情影响经营困难的会员给予最多12天的减免租金及服务费，惠及入驻的24070家企业，预计减免额度在1500-2000万元。
我认为联合办公是有抗周期能力的，在经济增长期带来的创业者，提供了足够多的客户资源；反之，经济不景气的时候，因为很多大中型企业需缩减开支和规模，也会选择联合办公。
对创富港而言，危机反而是我们扩张的好时机，会有很多质优价廉的盘源供我们选择。2008年时我们也在逆市扩张。一般情况下，当年的扩张会在来年的销售收入上得到体现。2008年我们的销售收入是1600万，2009年的销售收入是3100万，几乎增加了1倍。
图：创富港提供
选址中国：对于2020年的联办行业，您有哪些预判？
唐伟：2020年受到疫情的影响，特别现在国外的疫情爆发，对整体经济一定存在不好的影响。这样的市场环境更考虑企业的经营能力。对于一些本身经营不善的联合办公空间，无疑是雪上加霜，会出现加速倒闭的情况。但对于经营能力强的联合办公空间反而是发展的时机。因此这个行业会两极分化，头部企业效应更加凸显。
