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记者吴劲松
近日，昆明市房地产开发与经纪协会召开发布会，发布《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》。该书对2019年昆明市房地产市场及行业的发展状况进行了全面剖析，发布了相关成交数据。通过对全市住宅购房客户户籍来源统计，省内州市客户占比增加到35%，首次超过占比31%的昆明本地客户，也超过了占比34%的外省客户。省内州市客户成为昆明房地产市场重要的来源地。
为全面解析房地产发展方向，反映楼市动态、市场发展和行业经济状况，昆明房协积极履行行业协会的社会责任，利用旗下房地产大数据平台，会同昆明市房地产专委会、经纪专委会的资深专家一起，从专业、全面、权威的市场成交数据出发，编撰完成了《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》。通过对2019年度房地产市场及行业的发展状况进行全面剖析、深入思考，为行业的发展提供参考和借鉴。《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》原计划定于春节收假后发布，但是因疫情的影响延迟到4月发布。
住宅用地供应面积
超3000万平方米
《蓝皮书》统计数据显示，2019年昆明土地市场全年总供应面积4440万平方米，为历史第二，其中住宅供应面积3123万平方米，为历史第一;总成交面积3874万平方米，为历史第一，同比增长84%;住宅成交面积2820万平方米，为历史第一，同比增长113%;土地成交金额突破千亿元，全国排名第16位;单价方面，住宅用地平均溢价率19%，创历年新高。
土地市场火热同时，2019年全年土地流拍、中止数量高达88宗，也创新高。
从土地供应的区域来看，城市扩容，土地热点外拓、新区域涌入视野，呈现出三个特点：
传统城市成熟居住区，如北市区、滇池板块、次中心等区域，土地资源日渐稀缺，土地呈现出现较高的溢价率。
随着城市扩容，土地成交热点区域逐步转移到了城市副中心、城郊接合部、产业外拓区域等非传统热点板块，如东南板块、滇中及空港、呈贡、晋宁等，整体成交占全市土地供应40%以上。
以往相对较冷的区域，2019年土地市场也逐步升温，如太平、西北片区、东市区等区域。而以往少见开发的金马片区、昆阳片区等区域的土地资源也开始进入大中型房企的视野。
公寓市场以价换量保证销售
2019年，全市商品房市场总供应量为2389万平方米，为历年新高，同比增长21%;其中住宅供应量1468万平方米，同比增长10%;
全市商品房成交面积为2087万平方米，总成交金额2221亿元，双创新高，同比增长21%、28%。其中，住宅成交面积为1522万平方米，成交金额1839亿元，同比增长20%、31%;全市商品房均价11788元/平方米，温和上涨6%，涨幅均为近5年的新低。其中全市住宅均价12084元/平方米，上涨10%。
从统计数据来看，住宅发展良好，但仍处于供不应求状况，但在调控下，均价涨幅控制在10%以内，为近年较低水平。
办公公寓市场供应持续放量，全年供应288万平方米，上涨了54%，在供应的高压力下，市场被迫通过以价换量保证销售，销售均价为9250元/平方米，同比下降了9%。成交197万平方米，上涨了28%。
商业市场则持续疲软，全年供应仍保持高位134.8万平方米，同比上涨了40%。在价格持续5年跳水的情况下，成交均价12435元/平方米，同比下降了9.4%，比2015年下降了16%，成交81万平方米，结束了连续3年的成交下跌。
从整体看，商品房库存周期向下，但业态分化严重。
2019年底昆明全市商品房库存2469万平方米，库存绝对量再次高企，同比增加6%;去化周期14个月，得益于销售量增幅，去化周期连续4年下降。
库存量、周期分化明显。其中住宅库存651万平方米，去化周期5个月，处于健康水平;商办物业库存均处于高位，存在高风险，其中商业库存398万平方米、去化周期59个月，办公公寓库存416万平方米、去化周期25个月。
这些数据表明，住宅连续两年供小于求，消耗库存;办公公寓持续放量，以价换量保证销售;商业市场持续疲软，库存压力大;车位供求两旺，供过于求。
总价200万元以下住宅
是市场主力
2019年，全市住宅供应122371套，成交125887套，供求基本平衡。
从购房面积来看，140平方米以下的普通住宅销售套数占到了全市的80%。其中，90平方米至120平方米的主流产品占比进一步上升到39%，供求基本平衡;90平方米的小户型产品销售量和市场占比进一步缩水的同时，供求基本平衡，影响市场的更多是供应不足。
总价200万元以下的住宅是昆明绝对主力，占比高达83%。同时可以看到，随着产品品质提升、居住面积提升、舒适度提升、售价提升，总价在200万元以上的住宅产品销售占比增加了4个百分点，而与之对应的100万元以下住宅占比减少了4%。
南市区成交量占四成
从各区域成交情况来看，2019年昆明全市住宅成交面积为1521万平方米，其中呈贡成交157万平方米，占比10.3%，继续独占鳌头;滇池草海板块成交128万平方米，会展片区成交122万平方米，名列第二、第三名;整个南市区(滇池、官南、会展、东南、经开、呈贡)，住宅成交量高达628万平方米，占全市成交量的41.3%。
由于交通、旅游等配套设施的逐步成熟，晋宁未来城片区2019年住宅成交量63万平方米，同比上涨125%，均价12825元/平方米,同比上涨4%;昆阳成交量26万平方米，超过经开区，同比上涨了244%，逐步进入购房人的视野中。
随着招商、新城、华侨城、融创等多家大中型房企在晋宁、昆阳等片区的项目落地，环滇时代脚步似乎也越来越近了。
通过从住宅的成交量与去化周期来看，市场整体健康良好，但不同板块市场呈现不同情况。
高容量的热点板块市场供销两旺，库存合理，如呈贡、滇池草海、会展、东南、北市、官南等;低容量的板块如晋宁、东市等快速崛起，供销大增，仍旧保持良好库存周期;需要适度关注空港、滇中、安宁太平等板块，存在一定的库存偏高的情况，但是总体风险仍可控。
州市客户看主城
省外客户看文旅
通过对成交数据的分析，在市场、政策的影响下，客户来源正发生裂变分化。
2019年全市商品住宅客户中，外省客户占比明显下滑，降低8个百分点;省内州市客户占比增加到35%，为近年来最高。且从分月来看，到去年下半年外省购房客户占比进一步下跌到30%，而州市客户占比进一步增加到近40%。
州市、外省客户在昆明的购房诉求也有明显分化。州市客户涌入主城，看好一两圈层的主城教育、医疗等配套，占主城去化量近40%以上。而外省客户更青睐三四圈层的文旅项目，看好低总价、物业形态改善、文旅配套等，在郊县的客户总体占比达到38%。
二手房住宅套数同比下降19%
与新房市场火热状态不同的是，2019年昆明全市二手房销售62545套，其中住宅51354套，同比上年下降19%。
从多年销售数据对比来看，二手房市场的销售量、价格与新房市场呈现一定的相关性。特别随着2019年新房市场供应充足、价格稳定，二手房市场成交量有所回调。
与新房相悖的是，二手房市场呈现更明显的刚需性，90平方米以下的小户型产品是绝对主力，占比60%以上。
2019年二手房市场客户以省外客户、昆明市客户为主，占比均为39%;相较而言，州市客户占比略低，仅占比22%。
今年一季度成交接近“腰斩”
在发布会上，昆明市房地产专委会主任周建透露，今年初在疫情冲击下，市场走向近年最低点，一季度市场规模恢复有限。商品住宅成交123万平方米，同比已接近腰斩，降温明显。但中短期来看，房地产仍是昆明经济的基本盘，市场将会逐步进入平台期。
2020年昆明楼市健康将是主题词，特点是持续分化：住宅与非住的健康程度分化住宅将会持续保持一个供求平衡状态，非住仍旧会呈现供过于求，库存持续高企的状态。
从资源存量的角度看，部分区域，如空港、东南片区等地的住宅产品将会出现供过于求的情况。而市场价格将持续分化，稀缺、优质、口碑带来的高价项目，将会进一步上涨。反之，将缺乏上涨动力。
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