最近，清华五道口全球不动产金融论坛召开“2024年1至2季度不动产行业回顾与展望闭门研讨会”，聚焦两会后相关政策影响与落实、近期不动产市场走势、风险化解与预期修复等，直击行业痛点，提出政策优化建议。
来自建行研究院、建信住房租赁基金、高和资本、鼎信长城、鑫苑集团、旭辉集团、中铁置业、戴德梁行、益友天元、深高投资、国家金融与发展实验室、中指研究院等20余位专家参会研讨；中冶置业、首开控股、中海地产、南光地产、交银控股、中信建投证券、长城资产等机构线上参会。会议由清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持。
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。第十三届全国政协委员、中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会名誉副会长张其光出席会议。长江证券首席经济学家伍戈，清华大学建筑学院教授、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇做主题分享。
微观行业调整转向宏观总量层面新型城镇化转向存量资源再开发
尹稚指出，中国城市化已进入中后期转型提升阶段，未来城市化率的提升速度将有所减缓。他认为，未来的城市规划和发展应转向城市更新和存量资源的再开发利用，从新增居民的数量增长向已有城市居民的生活质量提升转变。从城市更新角度，需要重点解决城市更新金融工具短缺问题，提高城市化进程的质量和可持续性。
伍戈指出，当前中国房地产行业面临的挑战已从微观层面的具体行业调整转向宏观层面的总量政策应对的问题。他认为，中国房地产跨越拐点需要从供需两端出台实质性政策。在需求端层面，从古今中外经济体的发展轨迹看，房地产市场的企稳基本建立在实际利率下降的基础上，当前中国需要考虑实施明显的有利于实际利率下行的总量政策。在供给端层面，目前房地产单边调整引致的系统性问题相较微观层面的企业道德风险更应得到关注，政府可以发挥更积极的作用，推动更多公共资金注入市场。
优化供需两端政策支持多角度探索新发展模式
张宇对2024年一季度房地产市场进行了全面回顾，指出市场表现呈分化态势，新房销售降温，二手房交易量持续高位但价格下降。当前整体市场供给上升速度超过需求恢复速度，在影响房地产销售的同时，也将传导影响房企、政府、银行、居民等多元主体。张宇建议从供需两端施加政策企稳市场。需求端来说，建议放松需求限制性政策，加快城中村改造，降低按揭贷款利率；供给端来说，建议成立政府住房基金收购房源并转化为保障性住房，允许房企退地以减轻负担，更高效落实融资协调机制，组织纾困基金、发动AMC恢复主体信用。
中国房地产业协会名誉副会长张其光表示，当前市场预期不稳、购房者观望情绪浓厚，调控政策应增强针对性、有效性和可操作性。政策调控应从供需两端同时发力，从需求端角度，着力扩大需求是当前市场的关键所在，应当减少新房供应，尽快大幅降低贷款利率，大幅降低房地产交易税费，主动引导市场预期。从供给端角度，关键在于盘活存量，应从宏观角度形成政策合力。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，从市场端来看，二手房的价格是观察市场的重要指标，由于二手房供应量释放超过需求量恢复，价格恢复阻力较大，建议及时进行关键性政策调整，助力房地产市场企稳。从房企端来看，行业下行阶段房企利润压缩，实现优质住房供应的难度提升。从政策端来看，部分城市出台的“以旧换新”政策实施效果尚不明显，建议政府收购居民的存量住房作为保租房，同时给予居民房票等购房优惠，引导其进入新房市场，并扩大新房项目可选范围，以期实现新房去库存及二手房盘活。
高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为，目前房地产行业的矛盾主要在于供过于求，不应过多供应增量保租房，而应大力推动将存量或困境项目改造为保租房。在纾困和保租房建设等重点领域，建议定点提供成规模、低成本的专项贷款以支持保租房及保交楼等工程，增强买方信心及支持市场价格中枢。对于纾困后进入正常运营的项目，建议在公募REITs发行等方面给予优先和便利。
中国建设银行研究院副院长宋效军聚焦房地产和金融的良性循环，为进一步促进房地产行业平稳健康发展提出建议，一是推动市场重组兼并，探索金融创新工具；二是存量增量并重，加快市场存量出清；三是未来发展模式应坚持城乡并重，进一步打通农村和城市之间的联系。
建信住房租赁基金总裁卢刚重点关注土地年限对存量不动产流动性的影响及土地续期的实操方案。他建议，研究机构应加深对土地续期的法理依据、市场需求、他国经验等研究，厘清全国可交易不动产的数量及土地年限的分布；投资机构应探索在土地年限续期假设下，项目需补缴的土地出让金数额及安全边界，重塑估值结构；政府应细化诸如城市更新行动等政策的土地年限配套方案，多渠道盘活存量不动产，助力市场交易良性循环。
最后，第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢总结道，目前我国房地产行业出现一些边际改善，但仍处于深度调整的关键时期，且可能触及进一步风险的关键临界点，政策层面应当未雨绸缪，极力避免风险进一步传导。关于未来中国房地产发展走势，肖钢认为，我国应吸取美国与日本的经验教训，并结合中国国情走出一条中国特色的房地产发展新模式，争取能在波动中稳步前行。
