2021年10月23日，全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
官方通报归纳为以下几点：
▪ 征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，农村住宅不征收
▪ 试点地区有制定部分具体实施细则的话语权
▪ 试点期为5年，试点6个月内第一次反馈结果
▪ 先试点后立法，条件成熟后，及时立法
喊了多年的房地产税，这次真的来了。
房地产税范围广泛，之前中国主要针对建设、流通环节收税，这次试点，是第一次大规模开始在持有环节对房屋所有权人征税。
毫无疑问，房地产税的推出将是中国税收史上的里程碑式事件。（因房地产税改革涉及多个税种，下文提及的房地产税如无特殊说明则单指持有税）
现在房地产税的具体细则还没有出来，大家最关心的问题总结起来主要指向三点：一是怎么收，二是收多少，三是对房价有何影响。
今天，就把这些问题一个一个拆解出来给大家分析一下。
01 关于房地产税怎么收的N种猜想
▪ 征税对象
2011年上海和重庆试点的房地产税，是针对购房人新买的房产和豪宅，税基面很窄，预计这次试点，存量房将正式成为房地产税的征收对象。
▪ 免征额
根据中国国情，设立免征额度是应有之意，所以对于首套房刚需群体，房地产税基本没有影响。唯一的悬念是首套免征还是按人均面积免征。
▪ 计税额
是按照评估价还是成交价收。这个大概率会采取指导价计税，有利于更好地统一税收动作，减少工作量。其次指导价可以根据市场变化动态调整，更有利于发挥税收的调节作用。
▪ 关于累进税率
是一刀切普征还是对多套住房者多收税，目前来看设立免征额后的普征可能性更大，即使有累进税率，大概率也会比较温和，但对于拥有多套房产的人来说，也会是一个不小的负担。
▪ 关于抵扣额度
对于特殊人群，根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等，给予抵扣面积或税收优惠，这在个税上已经有所体现，预计房地产税上也会跟进。
▪ 因城施策
房地产税会不会不同城市执行不同的政策，这个是目前悬念比较大的一个点。针对不同级别的城市设置不同征收细则和税率，更容易发挥调节作用。
▪ 试点城市
试点城市预计很快就会公布，在这边我们就不过多猜测了，如果感兴趣，可以关注公众号，回复“试点城市预测”获取。
02你的房子，每年要交多少房地产税
一个基本判断：中国的房地产税的实际税率大概率不会超过1%。
主要基于两点：
一是税收负担能力
我们以北京为例，市价500万的房子，每年按1%实际税率征收，每年的房地产税就是5万元，平均到每个月就是4000多，而500万的房子，在北京的月租金大概在7000元，这样的收益/税负比，显然是过高的，超出一般家庭的承受能力，结合国家减税降负的大环境，也不会制定如此高的税率。
二是依据过往经验
首先可以参考的是之前重庆和上海的试点税率，上海市起始税率是成交价70%的0.4%，重庆起始税率是成交价的0.5%。
其次参考其他国家的房地产税率，我们以日本和美国为例。
日本的房产持有税分为两部分，固定资产税与都市规划税。固定资产税标准税率为1.4％，都市规划税上限为0.3％，合计最高税率为1.7%，按评估价征收，一般是实际价格的50%-70%，再加上各种名目繁多的减免，大部分日本人房地产税的年度实际税率大多在0.5-0.8%之间。
美国的房地产税，不同州甚至不同的郡县房地产税率不同。大多数州的税率在0.5-1.5%之间，2019年美国房地产税平均税率为1.05%。
03 对房价的影响
大家最关心的无疑是对房价的影响。
官方文件中，有这样一句表述：积极稳妥推进房地产税立法与改革，促进房地产市场平稳健康发展。
也就是说，从房地产税推出的目的来说，不是让房价大跌，而是促进房地产平稳发展。
房地产税的远期目标是填补土地出让金减少带来的财政亏空，但目前来看，2020年，全国土地出让金8.4万亿，土地财政收入依然强劲，并没有特别强的急迫性。
所以，房地产税的征收不会太激进。
短期看，房地产税的推出必然会影响市场情绪，甚至部分多房业主会选择卖房以降低持有成本，但从长期来看，那些期待房地产税征收后房价暴跌甚至腰斩的想法，是不切实际的。
首先，房地产税推进速度没有大家想象中的快。房地产税目前还在试点的初期准备阶段，国家给了5年的试点时间，预计首批试点城市不会太多，试点完成后，要实现普征，还有立法方面的工作需要推进，所以从试点到实现普征，中间会有几年时间的过渡期，市场焦虑情绪会在这段时间消化。
其次，从已经征收房地产税的国家经验来看，没有一个国家因为征收房地产税而导致房价暴跌。房地产税是一种调节手段，不是影响房价的关键因素，房价根本上还是要和人口、土地、金融挂钩，最终由市场供需关系决定。
最后，由于我们国家是首次推出房地产税，所以预计制定政策时会充分考量市场反应，将房地产税实施对市场造成的波动降到最低。
一句话总结：短期可能会影响到市场情绪，从而对房价产生波动影响，但长期最终回归其本身价值。
房价的涨跌不是由房地产税决定的，房地产税的推出，是对“房住不炒”政策的进一步深化。
对于自住购房群体来说，是值得期待而不是恐惧的事。
