商品住宅保险费率不得低于1.35% 广州市住宅工程质量潜在缺陷保险迎来新规

　　去年8月，广州市住建局颁布《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），要求广州市居住用地出让时，土地出让人应当将投保缺陷保险列为出让条件，并将投保缺陷保险列入出让合同。

　　为贯彻落实《暂行办法》，加强对工程质量潜在缺陷保险各方责任主体的管理，推动工程质量潜在缺陷保险制度有序进行，市住建局印发《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法实施细则》（简称《实施细则》），明确具体操作流程和工作标准。

　　根据《实施细则》，从2020年12月24日起，广州市行政区包括商品房、保障性住房、安置房在内的新建住宅工程，都将购买质量潜在缺陷保险。若在保险期内，业主发现住宅存在墙体开裂、漏水等质量缺陷，都可以向保险公司提出索赔申请；商品住宅的保险费率，将不低于1.35%；建筑企业需要在办理施工许可证之前，签订潜在缺陷保险合同；风险管理机构将在工程施工全过程进行质量检查，确保质量过关。

　　承保范围都有哪些？

　　地基基础、主体结构、保温防水为基本承保范围

　　根据《实施细则》，质量潜在缺陷保险分为基本承保范围、必选附加险和可选附加险。其中地基基础和主体结构工程、保温和防水工程为基本承保范围；装饰装修工程、建筑给水排水工程、通风与空调工程、建筑电气工程为必选附加险；智能建筑工程、建筑节能工程、电梯工程为可选附加险。

　　使用财政资金建设的住宅工程，基本保险范围包括主险和必选附加险。可选附加险是否投保由建设单位和保险公司协商确定。

　　怎么选保险公司？

　　1家主承保公司+多家从保公司

　　《实施细则》要求，住宅工程质量潜在缺陷保险采取共保模式，共保体由1家主承保公司和不少于2家从保公司组成，其中主承保公司应在国内2个或以上城市有住宅工程质量潜在缺陷保险主承保经验，并有10个或以上主承保案例。牵头的主承保公司份额不得低于50%。共保体之间应以共保协议的形式明确各自在项目上的承保份额、权利义务。

　　广州市将建立广州市建筑工程质量保险信息管理平台（简称“信息平台”），公示符合承担主承保条件的保险公司。建设单位应当选择信息平台上公示符合条件的保险公司，提供住宅工程的质量潜在缺陷保险服务。

　　怎么保？

　　商品住宅保险费率，不低于1.35%

　　根据《实施细则》，使用财政资金建设的住宅工程，总基准保险费率为1.25%；商品住宅的保险费率，由建设单位和保险公司在平等自愿的基础上，不低于1.35%的保险费率，结合建设工程总体质量状况、装修标准、参建主体资质及诚信等具体情况协商确定。

　　住宅工程以建筑安装总造价作为保费计算基数，其中，商品住宅保费计算基数的合同造价，应不低于广州市建设工程造价管理部门公布的上一年或最近一期的房屋建筑工程参考造价的90%。保险公司不得以减少建筑面积、剔除未投保项目工程费用等方式缩小承保范围、降低保额，不得低于正常市场价格承保，不得套取费用进行不正当竞争。

　　主承保公司应当建立IDI报价函管理制度，规范报价行为。意向客户询价时，主承保公司应当以正式报价函的方式向客户出具报价，不得以电话、短信、邮件、微信等非正规方式报价。报价函作为正式资料要件之一，在首次信息录入时上传至信息平台。

　　何时投保？

　　办理施工许可证前，需签订潜在缺陷保险合同

　　投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位，应当在办理施工许可手续前，与选定的保险公司签订工程质量潜在缺陷保险合同。

　　建设单位分阶段办理施工许可的，应在涉及结构施工许可手续前，与选定的保险公司签订整个工程的质量潜在缺陷保险合同。

　　工程质量监督机构应当在工程监督交底时，检查建设单位是否按照土地出让合同约定购买工程质量潜在缺陷保险。

　　如何确保工程质量过硬？

　　风险管理机构介入，施工全过程监督

　　主承保公司需要选择符合条件的工程质量潜在缺陷风险管理机构，指导风险管理机构采取有效措施，加强住宅工程建设阶段的质量控制。《实施细则》要求，风险管理机构不但要具有大型建筑工程管理经验，拥有房屋建筑工程监理专业乙级或以上资质；同时，具有3年以上受保险公司或房地产开发商委托开展国内外建设工程质量风险管理经验，并按专业要求配备相应工程师。

　　工程施工时，风险管理机构将开展现场检查，若发现的质量问题，建设单位应当组织相关参建单位及时整改质量缺陷。施工单位需要将质量缺陷整改前后的对比照片、视频等影像资料和相关说明材料，在整改时限内上传至信息平台。

　　风险管理机构检查后也将编写《质量风险检查报告》(以下简称“检查报告”)，记录检查存在的质量缺陷、缺陷处理建议、建议整改时间、和潜在缺陷风险分析。

　　工程完工后，风险管理机构应对工程实施过程中的质量检查情况、质量缺陷追踪情况进行汇总评价，编制《质量风险最终检查报告》(以下简称“最终检查报告”)。保险公司在最终检查报告中指出建设项目存在质量缺陷的，建设单位应及时组织相关单位进行整改，质量缺陷未完成实质性整改的，建设单位不得组织竣工验收，最终检查报告作为竣工验收的依据之一。

　　保险责任期开始前，建设单位、保险公司、风险管理机构及施工单位共同对工程质量进行查验，发现质量缺陷或损坏的，建设单位应督促施工单位进行维修。

　　消费者如何理赔？

　　业主收房将有《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》

　　主承保公司需要编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，列明保单号、保险责任、范围、期限及理赔申请流程、争议解决方式等。在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，随同《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》一起送交业主。

　　《商品住宅质量保证书》中应包含以下内容:建设单位应当明确保险期限起算日之前负责维修的单位名称、联系电话、建设单位监督电话；并明确保险期限内的主承保公司名称、联系电话。建设单位应在《商品房买卖合同（预售）》《商品房买合同（现售）》对上述内容做出书面承诺，并在售楼现场进行公示。