私募基金规模654亿元业内普遍认为，应该引入养老金、保险资金等长期资金

　　数据显示，截至11月4日，A股市场已经上市的公募REITs产品共有23只，累计募集规模653.78亿元。面世一年多以来，公募REITs规模不断增长扩容。从成立时间较久的13只产品来看，公募REITs收益率表现较好，成立以来的平均回报为0.69%，今年以来的平均回报为0.80%。

　　地产企业如何借助公募REITs有效盘活存量资产、化解债务危机？如何回收现金流，盘活整个经济体系的资金流通？ 是市场热议的话题。

　　去年开始发行的首批9支基础设施公募REITs产品里面，底层资产有四大类：仓储物流、产业园区、污染治理项目、交通基础设施项目。其中两支是交通基础设施，高速公路，所融的资产的总额是在9支里面是最大。其次是仓储物流，产业园区的项目有3支，污染治理项目有2支，融资额度是在四类里面最少的一类。

　　上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘认为，REITs作为结构化的融资工具，是盘活存量重要的融资手段，可以为不动产企业提供传统的银行或者信托融资途径之外的一个融资手段；可以帮助不动产企业调整负债结构、资本结构，从而实现轻资产运营；可以丰富投资者在资本市场可投资的产品。

　　严弘教授是在上海交通大学上海高级金融学院等单位举办的“2022中国不动产金融峰会”上发表该观点的，同在会场的华瑞银行董事长曹彤表示，公募REITs可以帮助重新构建房地产的金融体系。

　　“之前的金融体系是围绕银行的信贷资金和一部分的非标融资构建的，目前这个体系走到了一个调整的转折点，下一轮应该充分发挥公募REITs的作用”。

　　他解释道，政府收购存量房来出租，对资金做一定的补贴，这就具备了公募REITs的条件。增量房则可以通过过渡性机构产权出租，利用公募REITs的市场实现资金流转。围绕公募REITs重新构建这个体系可以为下一轮房地产市场的发展提供金融保证。

　　严弘表示，从海外多年的发展经验来看，REITs产品的收益既包含了现金流收入，也就是产生租金收入的基础物业；同时这些基础物业有资产升值的空间，又可获得资产升值的收入。所以风险一般是介于股票和债券之间。

　　此外，公募REITs以公开市场交易的形式使得流动性比较好，在公开市场交易的证券模式有比较强的信息披露的要求，所以相对来说底层资产的信息比较透明，对投资者来说有合理的市场定价模式。

　　严弘认为，REITs市场并不是一个快进快出操作的市场，实际上更适合长期资本进行稳定投资。所以要扶持公募REITs市场的健康发展，需要引入一些长期资本，包括退休年金、保险资管等。

　　华金证券创新资产管理部总经理杜鹏同样认为，在投资公募REITs时一定要有合理预期，它不是一个暴利的产品，而是稳定收益型的产品。REITs的底层资产决定了其未来的收益空间，盈利主要来源于现金流的分红以及拉长时间、货币贬值、通货膨胀带来资产价值的增值，而这两个都是需要时间积累的。

　　对于公募REITs的常态化运营，国泰君安资管公司融资业务板块负责人徐刚认为，首先应该激发整个社会对发行REITs市场的活力，这可能是一个基础性的工作。在REITs推进过程中，要针对性解决企业的顾虑，如对于产品的定性，和传统债务融资的对比，以及对基于税收、资产控制权、审批效率的担忧。其次是市场生态的标准化、类型化，以及在制度层面、相关配套措施层面有进一步的完善。

　　中联基金合伙人金威认为，REITs上市只是结果，但是在结果之前需要很长的过程。“如果我们最后把REITs上市比作鲤鱼越龙门，那么这只鱼如何有资格、有能力越过这龙门，可能是整个市场健康发展有序发展的一个关键。”另外，他提到，整个REITs实际上一个工具箱，是一个全生命周期金融赋能的工具箱，而不仅仅是一个产品的概念。