险企频繁“买楼”引发市场关注 加码不动产投资或为布局养老社区

　　今年上半年，险企频繁“扫货”不动产引发市场关注。中保协官网数据显示，截至7月16日，泰康人寿、平安人寿、和谐健康保险、太保寿险等4家险企共投资了八大不动产项目。

　　这其中不乏一些备受市场瞩目、颇为“豪气”的“大单”——和谐健康保险股份有限公司采用股权投资方式，斥资90.57亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有SK大厦。中国平安人寿保险股份有限公司则出手投资了一揽子6个来福士项目，总投资金额约为330亿元。

　　险企频繁“买楼”为哪般？

　　大额“扫货”不动产

　　5月26 日，和谐健康保险的这笔90.57亿元的交易，不仅刷新了疫情后国内大宗交易市场成交纪录，也创下2021年上半年北京市单体项目交易的最高金额。

　　6月28日，平安人寿公告显示，与凯德集团签署合作协议，拟投资上海来福士广场等6个商业办公不动产项目(包括上海人广来福士项目、上海长宁来福士项目、北京来福士项目、杭州来福士项目、成都来福士项目和宁波来福士项目)。以上物业均为集商业、办公等为一体的商办综合体项目，且均已竣工并投入使用。

　　该资产组合的总资产价值为467亿元人民币。公告显示，该项目总投资金额预计不超过330亿元。平安人寿将作为投资主体，以直接持有各项目公司股权方式投资不动产。

　　据悉，在一系列交易完成后，凯德集团在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

　　平安人寿则对外表示，投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中的上海来福士广场等6个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定，“此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值”。

　　与此同时，平安人寿继续为两笔不动产项目“加码”。

　　6月25日，平安人寿披露了平安香港总部大楼的投资进展，该项目累计出资跨境人民币45.17亿元，港币89.73亿元，资金来源为寿险传统组合。

　　6月28日，平安人寿还披露了投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目的信息，该项目累计出资金额约69.41亿元，资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户。该项目目前处于实际出资阶段。

　　太保寿险也3次披露了其投资上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132地块的情况，累计出资额约3.83亿元。

　　此外，泰康人寿披露的10余条投资信息大多指向泰康集团大厦项目及其旗下泰康北京燕园养老社区，后者仅今年上半年累计投资额就达到了约34.44亿元。

　　长期资产迎来“长钱”？

　　整体来看，解决自用需求、商业不动产投资与布局养老社区成为险企不动产投资的主要目标。

　　中国平安集团首席投资官陈德贤在接受上海证券报采访时指出，不动产投资的核心为8个字——久期匹配、稳定收益。

　　陈德贤说，保险资金的特点是负债久期长、规模大，又有精算、财务等多重约束，要求稳定、持续回报。“平安寿险的负债端久期长达15年，规模已超3万亿元，如此大规模的长期资金，在市场上寻找可匹配、风险可控、收益稳定、穿越周期的资产并不容易。尽管我们70%以上都投资了固定收益产品，但长期看，利率下行，债券无法抵抗通胀，投资收益将被严重挤压。所以，配置一定比例的另类资产，是长期保险资金的‘必需品’。”陈德贤说。

　　他进一步分析称，优质的持有型不动产物业，是相对不错的匹配资产。稳定的租金收益、资产保值增值、抵抗通胀等特点，非常符合保险资金的投资需求，是未来低利率环境下保险资金配置的压舱石。而投资优质的持有型物业，也是国内外保险资金的普遍做法。

　　陈德贤还透露，截至今年一季度末，平安保险资金所持有的投资性物业604亿元，占平安集团3.8万亿元保险资金投资规模的比例不到2%。即使加上地产相关的股权、债权，占比也只有不到4%，远低于监管对保险资金投资不动产30%的比例上限。与此同时，不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献净投资收益的比例大概在10%。

　　一线城市的优质商业地产也是险企共同追逐的目标。

　　上文提到，今年以来，太保寿险3次披露了其投资上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132地块的情况，累计出资额约3.83亿元。

　　公开资料显示，该地块已于2018年成交。当年7月，由太保寿险与香港瑞安房地产、上海永业集团组成的联合体成功竞得，总价为136.1亿元。该地块位于黄浦区核心区域，是太平桥地区中心地块，毗邻中共一大会址。

　　彼时，太保寿险表示，此次中国太保寿险购置太平桥项目地块，将以满足寿险公司及集团系统上海地区中长期办公需求为目标。

　　在保险业，养老社区建设已经成为热潮。在人口老龄化及保险产品同质化的背景下，各大保险机构纷纷加大对养老产业的投入力度。

　　泰康是国内最早布局养老产业的险企。今年上半年，泰康人寿对旗下泰康北京燕园养老社区的累计投资额就达到约34.44亿元。

　　北京燕园养老社区项目可谓是泰康重金打造的高端养老项目。公开信息显示，该项目共分3期开发建设，其中一期、二期已分别于2015年6月和2017年8月投入运营；三期项目则于2020年6月举行开工仪式，预计2022年完工。泰康人寿于2020年12月29日签署增资协议，拟向该项目增资40亿元人民币。

　　此外，泰康人寿还披露了泰康集团大厦项目、泰康拜博项目及英国欣克利角C核电项目的投资进展。

　　事实上，国际险企通常不动产配置比例占其总资产达10%以上。与之相比，中国险企在不动产配置方面仍存较大空间。

　　根据2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等自用性不动产。